گزارش از میانگین وقت انتظار فروشنده‌ها جهت انجام معامله در مناطق پرتقاضا اثر 8 مولفه بر مدت وقت رسوب فایل‌های ملکی
حرکت چراغ خاموش مسکن
عبارات مهم : بازار
گزارش از میانگین وقت انتظار فروشنده ها جهت انجام معامله در مناطق پرتقاضا
حرکت چراغ خاموش مسکن
اثر 8 مولفه بر مدت وقت رسوب فایل های ملکی
دو علامت از حرکت چراغ خاموش معاملات در مناطق پرتقاضای بازار ملک خبر می دهد. تحقیقات میدانی در بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران حاکی است حضور متقاضیان موثر در بازار تابستانی باعث شده، از یکسو «مدت انتظار جهت فروش آپارتمان های دارای شرایط مناسب» کم کردن یابد و از سوی دیگر، شکل بازاریابی واسطه ها عوض کردن کند و به «تحریک مستقیم عرضه از طریق مراجعه به مالکان» تبدیل شود. هم اکنون در محله های پرفروش و دارای واحدهای مسکونی کم متراژ – مورد جست وجوی تقاضای مصرفی – طول وقت توقف دسته ای از فایل ها در صف فروش، عوض کردن کرده و از حداقل 2 ماه در دوره اوج رکود معاملاتی – سال 94 – به کمتر از 30 روز رسیده است.
در این میان، واسطه های بازار ملک در فصل مهم نقل وانتقال، به اعتبار زیاد کردن نسبی سرعت فروش ناشی از مراجعه خریداران، «انجام معامله ظرف یک ماه» را به صورت مشروط جهت مالکان تضمین می کنند. تقویت قدرت خرید مسکن، عامل تحرک نسبی معاملات عنوان می شود. بررسی ها نشان می دهد سرعت معاملات مسکن – کم کردن وقت رسوب فایل در بازار – با 8 مولفه قابل تنظیم است که بااهمیت ترین آنها به سطح «قیمت پیشنهادی» فروشنده ها و در عین حال، انتظارات سمت تقاضا برمی گردد. با روند رو به جلو در بازار معاملات، فاز رونق ملکی قابل دسترس شده است است.
گزارش از میانگین وقت انتظار فروشنده‌ها جهت انجام معامله در مناطق پرتقاضا اثر 8 مولفه بر مدت وقت رسوب فایل‌های ملکی
نرخ انتظار یا طول دوره زمانی فروش آپارتمان مسکونی در تابستان امسال نسبت به ماه های اوج رکود ساختمانی کم کردن یافت. تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن حاکی است در حال حاضر طول مدت وقت انتظار جهت فروش یک واحد مسکونی به قیمت کارشناسی- متعارف به معنای مشابه قیمت آپارتمان های فروش رفته – در مناطق مصرفی پایتخت کشور عزیزمان ایران به کمتر از یک ماه رسیده هست. این در حالی است که این مدت وقت دو سال قبل و در اوج رکود مسکن حداقل دو ماه بوده هست. این اوضاع علاوه بر اینکه نشان دهنده اصلاح اوضاع بازار و زیاد کردن میل به به خرید و فروش در فضای «پیش رونق» کنونی هست، حاصل جنس تازه تبلیغات مشاوران املاک جهت جلب مشتری نیز عنوان می شود. اخیرا در بعضی مناطق پایتخت کشور عزیزمان ایران مشاوران املاک با پخش تراکت وعده فروش کمتر از 30 روزه آپارتمان را به مالکان می دهند و این عنوان باعث شده است کسانی که در فروش و تبدیل به احسن کردن ملک خود تعلل دارند، نسبت به تصمیم ارزش مصمم شوند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگرچه عموم مشاوران املاک اعتقاد دارند اعلام یک قیمت مشخص به عنوان «نرخ انتظار فروش ملک» امری غیرممکن است و این قیمت کاملا نسبی هست، ولی در عین حال عموما حاضر هستند جهت یک ملک مسکونی با شاخصه ها و امکانات متعارف و قابل قبول، وقت انتظار معمول را تخمین بزنند. تحقیقات «دنیای اقتصاد» از مناطق چهار و پنج به عنوان دو منطقه مصرفی مهم پایتخت کشور عزیزمان ایران که هر ماه رتبه اول و دوم بیشترین حجم معاملات ماهانه مسکن را از آن خود می کند، حاکی از این است که میانگین مدت انتظار جهت فروش ملک مسکونی از لحظه فایل شدن تا وقت یافتن متقاضی قطعی خرید عموما بین 20 روز تا یک ماه هست. هر چند بعضی از واسطه های ملکی معتقدند این مدت وقت در مورد بسیاری از املاک در طول یک ماه اخیر کمتر بوده و اغلب آپارتمان های فایل شده است با شاخصه های عمومی قابل قبول طی 10 تا حداکثر 20 روز به فروش رفته هست، ولی این اوضاع چندان متعارف نیست و اغلب فایل ها بین 20 تا 30 روز در بنگاه ها جهت بازاریابی معطل است.
اما دوره زمانی فروش ملک در منطقه دو پایتخت کشور عزیزمان ایران که در زمره پنج منطقه پرمعامله مسکن به شمار می رود، قدری متفاوت هست. مشاوران املاک فعال در این بخش از بازار مسکن اعلام کرده اند که اغلب بین یک تا دو ماه وقت مورد نیاز است تا یک فایل به فروش برسد و فایل هایی که در مدت وقت کمتر از یک ماه فروخته می شوند، اندک هست. این تفاوت زمانی با مناطق چهار و پنج ناشی از این است که اولا قیمت مسکن در منطقه دو نسبت به اغلب محله های مناطق چهار و پنج قدری زیاد است و ثانیا جنس تقاضای خرید ملک در این منطقه عموما از نوع سرمایه گذاری یا تبدیل به احسن واحد مسکونی هست. در نتیجه کسانی که در این منطقه در جست وجوی واحد مسکونی هستند، با حوصله اوج و تعجیل کمتر اغلب وقت بیشتری جهت یافتن آپارتمان مطلوب خود صرف می کنند و بر خلاف منزل اولی ها، عجله یا ناگزیری خاصی جهت خرید ندارند.
حرکت چراغ خاموش مسکن
8 مولفه موثر بر وقت رسوب فایل های ملکی
«دنیای اقتصاد» 8 مولفه را شناسایی کرده است که هر یک به نوعی بر مدت وقت رسوب فایل های ملکی در بنگاه های مسکن به عنوان پارکینگ بازار ملک موثرند. این 8 مولفه مشمول بر «سطح قیمت پیشنهادی»، «شرایط عمومی ملک مشمول بر امکانات و موقعیت محلی»، «فاز بازار معاملات مسکن (رکود – رونق)، «انتظارات قیمتی»، «قدرت خرید متقاضیان مسکن»، «حجم عرضه نوسازها»، «سن بنا» و «مهارت دلالان ملکی در بازاریابی» است.
گزارش از میانگین وقت انتظار فروشنده‌ها جهت انجام معامله در مناطق پرتقاضا اثر 8 مولفه بر مدت وقت رسوب فایل‌های ملکی
اصلی ترین شاخص موثر بر این نرخ، سطح قیمت پیشنهادی تعیین شده است از سوی مالک هست. عموم مشاوران املاک بر این باورند که اگر قیمت ملک «کارشناسی» باشد، وقت انتظار جهت فروش آن می تواند به زیر دو هفته تنزل کند، کما اینکه در بازار تابستان امسال هم فروش واحدهایی با این ویژگی، ظرف مدت چند روز قطعی شده است هست. هر چند باور سنتی و البته نه چندان قرین به صحت اغلب دلالان بازار این است که اگر قیمت ها روند افزایشی داشته باشند، رکود از بازار مسکن رخت بر می بندد، ولی تجربه پیش رونق در سال گذشته و ماه های نخست امسال، تصویر تازه ای جهت مشاوران املاک ایجاد کرده هست. واسطه های ملکی که پیش تر از کنترل غیرمستقیم قیمت مسکن به وسیله دولت گلایه مند بودند، اکنون نگاه دیگری به مولفه قیمت و تاثیر آن بر اوضاع بازار دارند.
آنها می گویند خریداران مسکن بعد از یک دوره رکود طولانی مدت، سال گذشته با اطمینان به استمرار ثبات قیمت مسکن وارد بازار شدند و این ورود به زیاد کردن حجم معاملات ماهانه مسکن در دوره پیش رونق انجامید. این در حالی است که اکنون با فرارسیدن فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی و گرم تر شدن طبیعی بازار، بعضی مالکان قیمت های پیشنهادی بالاتری از قیمت معاملات ماه های قبل را جهت املاک خود اعلام کرده اند. عمده مالکانی که انتظار زیاد کردن قیمت دارند، سازندگانی هستند که فایل های نوساز و اغلب کلید نخورده را به بازار عرضه کرده اند. مشاوران املاک بر خلاف رویه همیشگی که نوسان قیمتی را به نفع رونق بازار ارزیابی می کردند، این بار اعتقاد دارند عوض کردن قابل توجه «قیمت پیشنهادی» در جهت افزایش، قطعا آسیب زا است و واکنش‌ها کنونی سازنده ها می تواند به ضرر رونق در کل بازار ملک تمام شود.
حرکت چراغ خاموش مسکن
مشاوران املاک اگرچه بر این عقیده هستند که به تعداد فایل های موجود در بازار، ممکن است وقت انتظار متفاوت وجود داشته باشد و اعلام یک عدد یا بازه با قطعیت، امری غیرحرفه ای هست، ولی در عین حال «سن بنا» را به عنوان مولفه موثر دیگری بر قیمت انتظار فروش مسکن به رسمیت می شناسند.
هر چند تاثیر این عامل به پای عامل «قیمت پیشنهادی» نمی رسد، ولی اگر خریدار بین دو ملک نوساز و چندسال ساخت که هر دو به قیمت کارشناسی متناسب با سن، امکانات و موقعیت مکانی عرضه شده است هست، شرایط گزینش داشته و از بودجه کافی نیز برخوردار باشد، قطعا آپارتمان نوساز را گزینش می کند. ماه ها است که آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت در صدر تقاضای خریداران واقع شده است است و بیشترین سهم از معاملات ماهانه را از آن خود می کند. این عنوان نشان دهنده ارجحیت نوسازها در برابر واحدهای چند سال ساخت در نگاه متقاضیان خرید هست. با توجه به اولویت تملک نوسازها به وسیله خریداران، طبعا حجم عرضه نوسازها نیز با میزان وقت انتظار فروش ملک در بازار بی ارتباط نیست.
یکی دیگر از عوامل موثر بر دوره انتظار فروش ملک، موقعیت مکانی آپارتمان در محله هست. طبیعی است که در هر محله بعضی از کوچه ها و خیابان ها به باعث توسعه زیاد بافت شهری، نوساز بودن، امنیت، برخورداری از فضای سبز و نظایر آن شهرت بیشتری دارند و خریداران به شکل سنتی به تملک آنها رغبت بیشتری دارند. افزون بر این موارد که به موقعیت ملک ارتباط دارند، عامل دیگری مرتبط با اوضاع بازار مسکن، باعث کم کردن وقت انتظار فروش ملک شده است هست. ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن کنونی باعث شده است خریداران بازار را جهت جست وجوی ملک مطلوب خود «مناسب» ارزیابی کنند.
مشاوران املاک می گویند متقاضیانی که قصد خریدشان در بازار فعلی جدی هست، بابت تغییرات ناگهانی قیمت نگرانی ندارند و می دانند که قرار نیست با سپری شدن چند روز یا چند هفته از رویت ملک، حباب آنی در قیمت ها ایجاد شود. در واقع «انتظار قیمتی خریداران» که چشم انداز بدون جهش قیمت مسکن را ترسیم می کند و خیال آسوده آنها از ثبات نسبی قیمت مسکن موجب شده است ترجیح دهند حتی در صورت یافتن ملک مناسب، جست وجوی بیشتری در بازار ملک داشته باشند و تمام گزینه های احتمالی متناسب با خواسته و بودجه خود را ارزیابی کنند. این عنوان باعث شده است با وجود اینکه اغلب طی دو هفته اول جست وجو، ملک مناسب جهت بسیاری از متقاضیان خرید از سوی واسطه ها پیشنهاد می شود، آنها باز هم وقت بیشتری به جست وجو تخصیص داده شده است دهند و در نتیجه از وقت شروع بررسی فایل ها تا وقت قطعی شدن معامله خرید، ممکن است تا یک ماه به طول بینجامد.
یکی دیگر از این مولفه های هشت گانه، فاز بازار هست. طبعا زمانی که بازار مسکن به فاز رونق معاملات بازگردد، وقت انتظار جست وجو و خرید آپارتمان کوتاه تر خواهد شد، چراکه حجم عرضه و تقاضا به نسبت قابل قبول در بازار پررونق وجود خواهد داشت. در حال حاضر که بازار در فاز پیش رونق واقع شده است است نیز، به علت اینکه بازار مسکن تدریجا به سمت رونق حرکت می کند، وقت انتظار فروش ملک نیز به تدریج رو به کم کردن است.
تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می دهد جنس وقت انتظار فروش ملک در مورد بعضی از واحدهای مسکونی در بازار کنونی، با آنچه که در دوره رکود باعث طولانی شدن این وقت می شد، متفاوت هست. در سال های رکود حضور متقاضیان خرید در بازار بسیار کمرنگ بود و در نتیجه دوره انتظار طولانی تری جهت فروش ملک باید سپری می شد. در واقع وقت دست کم دو ماهه انتظار در دوره رکود را نمی توان به عنوان «زمان انتظار» تلقی کرد، بلکه عملا طولانی شدن دوره انتظار به رسوب فایل در بنگاه های معاملات املاک می انجامید.
این در حالی است که در حال حاضر که بازار در اوضاع پیش رونق واقع شده است است و حضور خریداران در بازار زیاد و جدی تر شده است هست، طولانی شدن وقت انتظار جهت فروش بعضی از املاک مسکونی ناشی از زیاد کردن وقت جست وجوی بی دغدغه و بدون نگرانی جهت یافتن گزینه مطلوب است که این عنوان با انتظار قیمتی متقاضیان و چشم انداز بازار مسکن در ارتباط هست. نگرانی از آینده قیمت مسکن می تواند مدت وقت انتظار فروش آپارتمان را در دوره رونق معاملات کم کردن دهد.
«قدرت خرید متقاضیان مسکن» متاثر از بنیه مالی و میزان تسهیلاتی که جهت آنها قابل استفاده است نیز، مولفه دیگری است که هر چه تقویت شود، وقت انتظار فروش ملک کم کردن خواهد یافت. هشتمین و آخرین مولفه موثر بر قیمت انتظار فروش ملک نیز، مهارت دلالان در بازایابی هست. واسطه هایی که در پارکینگ معاملات ملک نسبت به بازاریابی جهت فروش اقدام می کنند، باید بتوانند خود را به روش های روز بازاریابی مجهز کنند. استفاده از روش های غیرسنتی از سوی دلالان در ماه های اخیر مرسوم و متعارف شده است و همین عنوان نیز در اصلاح قیمت وقت انتظار فروش ملک موثر بوده است.
افزایش وقت انتظار خریدار
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که وقت انتظار فروش ملک در بازار فعلی نسبت به دوره رکود کم کردن یافته، واسطه های ملکی بر این باورند که در برابر اوضاع خریداران در دوره رکود بهتر بوده هست. به گفته این افراد که حلقه واسط میان فروشنده و خریدار بوده و از کیفیت تلاش هر دو طرف بازار جهت فروش یا خرید ملک مطلع هستند، مدت وقت مورد نیاز جهت پیدا کردن آپارتمان مسکونی مطلوب و مناسب با تقاضای خرید مراجعان به بنگاه ها طی یک سال گذشته کمتر از حال حاضر بوده هست؛ چراکه در دوره رکود تعداد فایل ها بسیار زیاد و مشخصا آمار فایل های مسکونی نوساز در صف انتظار فروش نیز قابل توجه بود.
اما با توجه به سپری شدن حدود یک سال و نیم از فاز پیش رونق و معامله بسیاری از واحدهای نوسازی که در سال های گذشته تکمیل شده، تحت تاثیر رکود در انتظار فروش باقی مانده بود، اکنون حجم فایل نوساز که اغلب در اولویت خریداران هست، قدری محدودتر شده است هست. این محدودیت باعث شده است مالکان نوساز قیمت پیشنهادی را در بهار و تابستان امسال زیاد کردن دهند و در نتیجه خریداران مسکن ناگزیر شده است اند به خرید آپارتمان های چند سال ساخت که اصطلاحا «به قیمت رسیده» روی بیاورند. طبیعی است جست وجو میان فایل های چند ساله، دیرتر به نتیجه می رسد و خریداران ترجیح می دهند مدت بیشتری جست وجو کنند تا فایل های مناسب با بیشترین امکانات ممکن و کمترین نیاز به هزینه بازسازی را بیابند. این اتفاق باعث شده است سهم نوسازها از کل معاملات 2 تا 3 واحد درصد نسبت به پارسال کم کردن پیدا کند.
مدل تازه تبلیغات بنگاه ها
واسطه های ملکی با دریافت سیگنال های گرم تر شدن بازار مسکن در تابستان امسال نسبت به سال گذشته، به شیوه های تازه تبلیغاتی روی آورده اند که در کم کردن وقت انتظار فروش ملک نیز بی تاثیر نیست. آنها با پخش تراکت های تبلیغاتی در منازل مسکونی محل فعالیت خود، ادعا می کنند که می توانند ملک مشتریان خود را در مدت وقت مشخصی بفروشند. این تراکت ها حاوی وعده فروش 20 و 30 روزه هستند ولی جهت تحقق این وعده یک شرط نیز تعیین شده است هست. شرط واسطه ها این است که ملک را به قیمت کارشناسی که خودشان اعلام می کنند به فروش برسانند تا در این بازه زمانی قطعا به فروش برسد.
هر چند این روش های تازه بازاریابی جالب است و ممکن است موجب ترغیب فروشندگان بالقوه به فایل کردن ملک ارزش شود، ولی بعضی اعتقاد دارند صاحبان این قبیل تبلیغات، خودشان ملک را خریداری می کنند و سپس با قدری زیاد کردن قیمت و وقت انتظار زیاد در بازار به فروش می رسانند. در نتیجه فروشندگان باید نسبت به قیمت اعلامی واسطه های ملکی که به این شکل بازاریابی می کنند، تامل و تحقیق بیشتری داشته باشند.
اخباراقتصادی – دنیای اقتصاد
واژه های کلیدی: بازار | آپارتمان | بازاریابی | بازاریابی | اخبار اقتصادی و بازرگانی
دانلود فایل ها
توجه: ممکن است تمام لینک های دانلود به دستور مقام قضایی حذف شده باشد...
